8月5日，无锡市区挂牌3宗涉宅地块，总出让面积15.99万方，总建筑面积30.37万方，起拍总价28.3亿元，其中，锡山区1宗、滨湖区1宗、新吴区1宗，将于9月4日集中出让。
限购新政+报建人才房！无锡明日土拍走向如何？
2020-09-03
3宗地块均设置最高限价，折合楼面价均为18000元/㎡。
若达到最高限价时，仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将进入竞争报建人才房建筑面积阶段；人才房建设成本不计入可销售商品房核算成本；进入该阶段的每个竞买人都必须有一次有效报价，否则视为违约。
所谓【竞争报建人才房建筑面积】，即当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将进入竞争报建人才房建筑面积阶段，起报建筑面积为50平方米，增报建筑面积幅度为50平方米的整数倍，竞争报建人才房建筑面积最多者为竞得人；人才房建设成本不计入可销售商品房核算成本；进入该阶段的每个竞买人都必须有一次有效报价，否则视为违约。这是继南京后，第二个城市采用竞争人才房面积来竞价。
这是无锡首次以人才房面积报建作为土拍竞争规定，不仅有利于土地拍卖市场稳定健康发展，还是对无锡地区人才引进的另一有利举措。同时也与刚出台的无锡楼市限购新政相呼应，从房地产市场和土地市场两方面降温。当然，竞拍企业的投入成本自然也有了一定的提升，比较考验企业实力。
下面一起看一下3幅地块详情——
锡山区XDG-2020-37号地块（实验小学北地块）
地块位于锡山区羊尖镇新羊大道西、育才路北，土地面积52583.6㎡，商业、居住用地（其中商业建筑面积占总核定建筑面积的比例不小于12%，不大于13%），容积率≤1.9。地块起始出让金54030万元，起始楼面价5408元/㎡，最高限价179836万元，最高限制楼面价18000元/㎡。
地块分析：地块南面紧邻羊尖实验小学与实验幼儿园（拟建），东侧新羊大道穿连锡山东面三个乡镇板块，区域交通十分便捷，地块西临宛山湖生态科技城。
周边配套——
交通：地块周边有利市路、惠景路、 惠学路等多条交通路网，毗邻京沪高速，距离地铁1号线锡北运河站约1.5公里，交通方式多元，通达度较高；
商业：惠山万达广场、正大乐城、梦享城等；
医疗：惠山区中医医院、惠山区第二人民医院等；
景观休闲：惠山新城体育馆、锡北运河公园等。
滨湖区XDG-2020-40号地块（北桥中巷地块）
地块位于滨湖区湖滨路与稻香路交叉口东北侧，土地面积17663.8㎡，居住用地，容积率≤2.4。地块起始出让金64230万元，起始楼面价15151元/㎡，最高限价76308万元，最高限制楼面价18000元/㎡。
地块分析：地块位于河埒板块的东南角，紧挨蠡湖新城，在两大黄金板块的交汇处，横向建筑路、竖向湖滨路两条主干道连接中心城区，紧邻即将开建的地铁五号线湖滨路站和规划地铁六号线湖滨路站，地理位置非常优越。在“一地难求”的河埒板块，如此“小而精”地块显得特别抢眼。
新吴区XDG-2020-45号地块（F4-12地块）
地块位于新吴区泰山路与海泰一支路交叉口东北侧，土地面积89646.5㎡，居住用地，容积率≤1.8。地块起始出让金164700万元，起始楼面价10207元/㎡，最高限价290455万元，最高限制楼面价18000元/㎡。
价值简析：地块北侧为地铁5号线（坊前站）及吴文化载体——泰伯河；南侧为总投资额16亿元，占地面积约96704㎡的中韩科技园，正在筹建中，预计2021年底建成；西面紧靠富力桃园、中奥项目和建发泊月湾以及泰山路实验小学（连元街合办）。
地块周边现有人口约25万，如此庞大的人口红利背后透露大量潜在购房需求。五公里范围内除泰山路小学外，另有无锡市第三高级中学、金桥实验学校、无锡外国语学校新区分校、无锡新吴区国际学校、伊顿国际学校、韩国人学校等教育资源，这也给板块内住户提供了极为良好的教育环境。
从2020年初至今，无锡共拍出33幅涉住地块，相比2017-2019年限价地块不断的情况，到现在为止，今年拍出的土地中，仅有一幅地块设置了最高限价，而往年，特别是2018年，可以说动不动就是限价地块。
一个原因是今年以来无锡所有出让土地的市场起拍价略微有所调整，相对来说明显要高于之前价格，这样一来开发商的起步门槛就变高了，土拍溢价也相应降低；二来，无锡土地市场经历了前几年的起伏，已经逐渐稳定，加上房企目前大多资金紧张，对于土地市场也没有那么激烈的角逐了。
可以明显看到无锡近几年的土拍市场上，大多都是大型房企的战场，中小型房企或本地房企基本已经隐形。在新的市场规则下，只有综合实力强的企业才能获得生存空间，某些实力较弱的中小型房企或将逐渐退出市场。
本次土拍首次选择竞争人才房建筑面积，加上刚出台的限购限贷新政，双策同时发力，无锡楼市及土地市场都会一定程度受到影响，特别是二手房市场，不过不会是二手房直接全面下降，而会是新房缓涨，二手房被拉住一段时间，近期挂牌及备案量都会有一定波动，长久来说依旧是稳定状态。
来源：无锡自然资源和规划局-《挂牌出让公告》